전용복 경성대학교 국제무역통상학과 교수

성남시 대장동 주택개발사업을 두고 정치권 공방이 치열하다. 솔직히 말해, 나는 이 정치적 공방에 짜증이 난다. 본질을 회피한 채, 엉뚱한 문제만 부각하기 때문이다. 사실관계는 너무 단순하다. 이재명 현 경기도지사가 성남시장 재직 시절, 성남시 대장동이라는 동네에 대규모 아파트 단지를 개발했다. 민간과 성남시가 공동으로 참여하는 방식이었다. 이 개발사업으로 엄청난 이익이 났다. 이 이익을 성남시와 민간 참여자들이 나눠 가졌지만, 민간 사업자의 이익이 천문학적이었다.

이 이슈를 부각하는 정치권과 보수 언론은 ‘왜 부동산 개발 이익을 소수 민간 개발업자가 가져갔나’라고 문제 삼고 있다. 이 의혹 제기가 ‘이재명이 뒷배였는가’란 뉘앙스로 전파되고 있지만, 문제 제기 자체는 매우 정당하다. 나는 이 사례를 통해 주택개발을 민간에 맡기면 ‘엄청난’ 이익이 남는다는 점에 주목하고자 한다. 성남시 대장동에는 5천900채 아파트가 들어선다. 총개발비로 약 1조5천억원이 든다는데, 약 1조원의 이익(약 67% 수익률)이 예상된다고 한다. 그렇다면, 이 부동산 개발 이익 1조원은 어디에서 오는가? 모두 주택을 구입하는 사람들이 지불한다. 개발 이익 1조원을 5천900세대가 똑같이 나누면 약 1억6천949만원인데, 이것이 한 가구당 개발업자에게 이익으로 지불해야 하는 돈이다. 성남시 대장동 주택개발사업 논란에서 분노해야 할 이유가 이것이다.

달팽이는 껍질 안에서, 야생 동물은 견고한 털가죽으로 추위와 비바람을 견딜 수 있다. 인간은 집을 지어 그렇게 한다. 동물의 털가죽을 벗기면 곧 죽는 것처럼, 집이 없으면 인간의 삶도 위태로워진다. 집은 야생 동물의 털가죽만큼 인간 생존의 필수재란 말이다. 인간의 생존 수단인 집이 지금보다 쌀 수는 없을까? 있다. 주택을 수도나 전기처럼 공공재로 인정하고, 정부가 공급하면 된다.

국민의 생명과 안전을 지키는 일이 헌법에 명시된 국가의 책무라면, 집을 공급하는 일은 분명 국가의 중요한 책무 중 하나다. 집은 인간-국민의 ‘생명과 안전’에 가장 중요한 요소이기 때문이다. 모든 것을 돈으로 사고파는 원리가 지배하는 자본주의 사회이니, 집도 무상으로 줄 수는 없다는 점도 인정할 수 있다. 하지만, 정부가 나선다면, 집값은 지금처럼 말도 안 되게 비쌀 이유가 없어 보인다. 정부가 땅 사고 집 지어, 저렴하게 공급하는 방법을 찾을 수 있다. 정부가 이런저런 핑계로 나서지 않을 뿐이다. 그 핑계 중 가장 흔한 것이 ‘재정 건전성’이다.

이 핑계가 합당한지 따져보자. 정부가 직접 토지를 사들이고 주택을 지어 공급하는 방법을 생각해보자.(이하 설명이 좀 복잡해 보일지 모르지만, 느긋하게 맘먹고 차분히 따져보자고 제안한다) 우선, 집을 지으려면 땅이 필요하다. 지금도 정부는 LH공사란 공기업을 통해 거대한 땅을 사들여 주택을 지을 수 있도록 개발하고 있다. 하지만, 그렇게 개발한 땅 대부분을 민간 건설사에 팔아넘긴다. 건설사는 여기에 주택을 짓고, 땅값, 건설비, 그리고 이윤까지 붙여 주택 구매자에게 판다. 아파트 형태 공동주택에서 개별 주택에게 땅의 가치는 사실상 큰 의미가 없다. 각 아파트 등기부등본에 조그만 땅(전체 토지를 아파트 세대수로 나눈 몫)에 대한 소유권이 표시돼 있지만, 마음대로 처분할 수 없는 땅이기 때문이다.

만약, 개인이 처분할 수도 없는 이 땅을 정부가 소유하고, 건물만 살 수 있다면, 아파트 가격은 절반 이하로 떨어질 것이다. 대개 주택개발 원가에서 땅값 비중이 절반 이상이기 때문이다. 이렇게 하려면, LH공사가 매입하고 개발한 땅을 민간 건설업자에 팔지 않아야 한다. 지금까지 LH공사와 정부는 그렇게 할 수 없다고 주장했다. 성남시 대장동의 경우를 예로 설명하기 위해 땅값(택지 개발비 포함)이 1조원이라고 가정하자.(이는 편의에 따른 가정이지만, 대개 토지비가 건축비보다 훨씬 크다) 이 땅을 LH공사가 계속 보유하면, 그 1조원은 땅에 묶이게 되고, 또 다른 택지개발사업을 수행할 수 없다는 주장이다.

하지만, 방법이 없는 것은 아니다. 이 예에서 1조원의 택지 비용을 정부가 국채를 발행해 조달하고, 입주 이후부터는 주택 구매자가 그 국채에 대한 이자를 지불하게 하는 방법을 고려할 수 있다. 정부는 토지 소유권을 영원히 보유하고, 입주자에게 그 이용료를 부담하게 하는 형식이다. 재정 조달 방법으로서 국채는 무위험 자산이므로, 금리 부담을 최소화(기준금리 수준)할 수 있다는 장점이 있다. 택지 개발비 1조원에 대한 금리 1%를 적용하고, 5천900세대가 공동으로 부담하면 한 가구당 연 170만원(월 14만1천원)이면 된다. 여기에 건설비가 총 5천억 원이므로, 가구당으로 환산하면 8천475만원이다. 즉, 이런 식으로 건설했더라면, 대장동 신규 주택은 8천475만원으로 매입하고, 토지에 대한 이자 비용으로 매달 14.1만원을 내면 된다. 더 나아가, 주택 가격 8천475만원도 30년 원리금 균등상환하는 방식으로 분양할 수 있다. 이 경우 금리가 1%면 매달 27만2천589원, 2%면 31만3천252원이다.

결국, 토지비에 대한 이자를 포함해도 월 50만원 이하에서 안정적인 거주 공간을 마련할 수 있다. 반면, 현재 민간이 1조5천억원을 투자하고 이익으로 1조원을 가져가는 구조에서, 5천900채 평균 가격은 4억2천373만원(2조5천억원÷5천900채)에 달한다. 나를 포함해 무주택자 대부분은 전자를 선호할 것이다!

이런 ‘환상적인’ 계산이 가능한 이유는 민간의 부동산 불로소득을 배제(즉, 공공 개발)했기 때문이다. 근본적으로, 주택을 공공재로 공급하기 위해 정부 재정을 제대로 활용했기 때문이다. 이 예에서 정부는 토지 소유권을 보유하는 대신 1조원의 채무(?)를 졌다. 지금까지 보수 정치인과 보수 언론, 그리고 토건족들은 입에 거품을 물고 이런 사업을 방해했다. 이를 위해 끌어들인 핑계가 ‘재정 건전성’ 담론이었다.

이것이 진정 정부의 재정 건전성을 악화했고, 나라가 망할 일인가? 정부가 1조원의 채무를 추가로 진 것은 사실이다. 하지만, 자산도 1조원 늘었으니, 정부의 재정 상태가 나빠졌다 할 수 없다. 토지 가격은 계속해서 상승하는 경향이 있으니 정부의 자산(토지) 가치는 미래에 더 상승할 것이므로, 오히려 남는 장사(투자)라고 해야 한다. 따라서 이런 정부채무를 미래세대가 부담한다고 할 수도 없다.

이와는 반대로, 현재처럼 주택에 관한 모든 책임을 개인 부담으로 돌리고, 주택공급도 민간에 맡기면, 정부 대신 가계 채무가 증가한다. 모두가 집 장만하느라 큰 빚을 지게 되고, 그것을 갚느라 정작 중요한 미래를 위한 투자는 소홀해질 수 있다. 교육을 위한 지출이 감소하면, 훌륭한 인재를 기르기 어려워진다. 또한, 빚 때문에 내수 소비 지출이 감소하면, 기업 이익과 투자도 감소한다. 결국, 경제 전체가 생산성 정체에 빠지고, 미래세대가 그 대가를 치르게 될 것이다. 이런 의미에서 값비싼 주택 가격과 그에 따른 가계 부채 증가는 망국적이다. 하지만, 정부가 마음만 먹는다면 이 악순환 고리를 끊을 수 있다. 한마디로, ‘국민이 아니라, 정부가 빚을 져야 국민과 나라가 산다’는 말이다. 그리고, 이는 그 빌어먹을 ‘재정 건전성’ 미신에서 벗어나야 가능하다.