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[우리 동네 법률 주치의] 상가건물임대차보호법


양산시민신문 기자 / mail@ysnews.co.kr입력 : 2018년 01월 09일
 
↑↑ 이상웅
아는사람 법률사무소 대표변호사
ⓒ 양산시민신문  
지난 2016년 3월에 주택가 사거리에 위치한 1층 상가건물을 계약기간 2년, 보증금 5천만원에 월세 50만원으로 임차해 떡집을 운영하고 있는 여성이 있습니다. 

번화가에서는 다소 떨어져 있지만, 늘 밝은 얼굴로 손님을 맞고 모싯잎 등 여러 재료를 아끼지 않은 덕분에 입소문이 퍼져, 지난해부터는 이어지는 단체주문에 밤잠을 줄여가며 일할 정도가 됐습니다. 그런데 바로 며칠 전 임대인에게서, 재계약을 하되 보증금 중에 2천만원은 월세로 바꿔 매월 40만원(2부이자)을 더하고 기존 월세도 60만원으로 증액해서 매월 100만원을 받겠다고 합니다. 

조물주 위에 건물주라고도 하니, 이런 임대인의 요구를 잠자코 받아들일 수밖에 없는 걸까요?

<상가건물임대차보호법>의 보호를 받기 위한 조건과 법에 보장된 그 임대차기간을 알아봤던 지난해 6월에 이어, 오늘은 임대인이 계약갱신 즉, 재계약을 앞두고 과다한 액수의 월세를 부과할 때 대응방법에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

◆임대인이 보증금을 월세로 바꿀 경우 그 한도가 있나요?

<상가건물임대차보호법>을 보면, 보증금 전부나 일부를 월세로 바꾸는 경우에는 그 바뀌는 금액(줄어드는 보증금의 액수)에 금융기관에서 적용하는 대출금리와 그 지역 경제여건 등을 감안해 대통령령(시행령)이 정하는 비율을 곱한 월세의 범위를 넘어설 수 없도록 돼 있고, 시행령에는 “대통령령으로 정하는 비율이란 ‘연 1할 2푼’을 말한다”고 분명히 정해져 있습니다(단, 한국은행에서 공시한 기준금리에 4.5배를 곱한 비율이 연 1할 2푼보다 낮다면 그 비율이 우선해서 적용됩니다).

그러므로 <상가건물임대차보호법>의 보호를 받는 상가임대차라면, 보증금을 월세로 바꿀 경우 줄어들게 될 보증금 액수에 연 12% 즉, 월 1%를 곱한 월세 액수가 상한액이 됩니다. 사례의 경우 그 환산보증금은 1억원{5천만원+(50만원×100)}으로 1억8천만원(양산시 기준) 이하라 <상가건물임대차보호법> 적용을 받고, 따라서 줄어들게 될 보증금 2천만원에 월 1%를 곱한 20만원이 보증금의 월세전환 상한액이 됩니다.

◆임대인이 보증금이나 월세를 증액하려 할 경우 그 한도가 있나요?

<상가건물임대차보호법>을 보면, 보증금 또는 월세가 상가에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담 증감이나 경제사정 변동으로 적당하지 않게 된 때에는 당사자가 장래의 증감을 청구할 수 있고, ‘증액’의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율(청구 당시의 보증금이나 월세의 100분의 9)을 넘어설 수 없으며, 그 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못하도록 정해져 있습니다.

임대인이 기존 50만원 월세에서 10만원(50만원×100분의 20) 증액을 청구한 사례의 경우, 경제사정 변동 등 증액에 필요한 사정들이 인정된다고 하더라도 그 가운데 4만5천원(50만원×100분의 9)만이 인정될 것입니다.

종합해보면, 사례의 임차인은 우선 <상가건물임대차보호법> 보호를 받는 만큼 최초의 임대차 기간부터 5년 범위 내에서 일방적으로 그 계약을 갱신해놓고, 임대인과 협의해 매월 24만5천원 이하로 증액을 합의하거나, 임대인 청구에 따른 재판으로써 매월 24만5천원 이하(단, 이자가 부가될 수 있습니다) 금액을 추가로 지급하면 될 것입니다.

그 외에 임차인도 경제사정 변동 등을 주장해 보증금이나 월세의 ‘감액’을 청구할 수 있으며, 계약서에 “임대인의 증액요구 시 이의할 수 없다”고 약정돼 있더라도 그 효력이 없다는 점 역시 잘 기억해 주시기를 당부드립니다.
양산시민신문 기자 / mail@ysnews.co.kr입력 : 2018년 01월 09일
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